太田市　アパートお悩み110番

Q.186

アパートの鍵（カードキー）について。先日、ＣＭもやっているような、有名な不動産...

アパートの鍵（カードキー）について。先日、ＣＭもやっているような、有名な不動産会社のアパートを契約しました。鍵の引渡しをされ、一緒に渡された書類には「カードキーは５枚。当店では保管しておりませんので紛失しないように」と、しっかり書かれているのにもかかわらず、実際渡されたのは４枚。もう１枚の書類に手書きで「１枚当店保管」と書かれていました。どういうことなのか、と聞きにいったのですが担当者がお休みだったので、別の方に伝えて後日、連絡いただけるとのことでしたが１０日たってもなんの連絡もありません。鍵を１枚、不動産会社に渡すことはよくあることなのでしょうか？災害時のとき等のためとも思いますが、留守中に入られたら…、と思うと怖いし、契約書と矛盾しているため不信感が募っています。また、「鍵は交換いたします」と言われたのに、使い古したような鍵を渡されました。そのことも聞いたのですが、それも後日。カードキーの仕組みはどうなっているのでしょうか。鍵自体は新品にならなくても、しっかりと鍵の番号のようなものは交換されているのでしょうか？わからないことだらけで困っています。長文ですが、わかることだけでもお答えいただけたらと思います。よろしくお願いします。

A.186

アパートの鍵（カードキー）について。先日、ＣＭもやっているような、有名な不動産のベストアンサー

>鍵を１枚、不動産会社に渡すことはよくあることなのでしょうか？それが普通です。理由はあなたの思う通りと、自殺や病気で中から開けられない場合や、家賃を年単位で滞納している場合に入るときなど緊急時に使うためです。気になるなら10日も待ってないで再度連絡を入れて聞いてください。>カードキーの仕組みはどうなっているのでしょうか。カード内に磁気情報を入れてその磁気でしか開かないようになっています。情報を書き換えれば他のカードキーでは開きません。基本的に鍵屋さんでもコピーは出来ませんから、古いものでも気にすることはないでしょう。

　太田市　不動産　

Q.187

アパートローンの借り換えの考え方についてアドバイスいただけませんか。父が亡くな...

アパートローンの借り換えの考え方についてアドバイスいただけませんか。父が亡くなり，５年前に相続税対策にと残った母と私(長男)が相談し，2004年に積水さんで田んぼにアパートを建てました。現在，積和不動産の３０年借上げですべておまかせ，６年目を迎えようとしているところです。その際，地元の銀行，AとBからアパートローンの提案を受け，同条件だったので，妹たちの念書が必要でなかったA銀行を選択しました。１億３千万，どちらも元利均等です。当初，１．８％の２年固定現在，１．９２５％の５年固定で，来年の夏までこのままです。先日，B銀行が来られ，残債の１億1500万円に対して１．８％の５年固定の元利均等または収入があるうちに元金均等もどうですか，という提案を受けました。それをA銀行に知らせてみたところ，１．８％では総額７０万程度しか支払いが減らないし借り換えに最低65万円の経費がかかるというシュミレーションを持参してきました。結論としては，利率ばかりに目をやるなということです。その後に相続税対策なのだから１．今，余力があるうちに家賃収入を貯めておき，金利上昇時に向かい打てるようにしておきませんか２．変動金利という手もありますよ (1.925％の間に固定にしていなかったら0.5％の利上げがあったようです)３．期間を減らすという考え方もありますよもちろんそれ以外にお客さんの(固定，元金均等などなど)意向が固まればこちらはできる限りさせていただくし最終本店へ稟議をあげるのでよく検討いただきたいと言われました。アパートを建てたものの，住宅ローン程度の知識しかないので当初積水の営業さんから言われたまま元利均等を選択しましたがB銀行の回答を受け，税理士さんに問い合わせてもみました。あと１０年ほどすると減価償却もなくなるし，家賃も下げられてしまうだろうからその間に少し元金を減らしてもいいのではないか，相続した後も結局は返済しなきゃいけないのだから，相続税対策に負債を残すことばかり考えなくてもよいだろう。という意見でした。それで最終，５年くらいは元金均等でよいのかなぁ，とも思うのですが，返済額が多くてムリであれば期間を短くした元利均等にすべきでしょうか？A銀行の１．２．の提案は銀行にとって有利になるような営業トークですよね？聞いてるうちにわけがわからなくなってしまいました…。実際，今のアパートローン金利(３年または５年固定)だと，話し合えばどの程度になるものでしょうか

A.187

アパートローンの借り換えの考え方についてアドバイスいただけませんか。父が亡くなのベストアンサー

こんにちは、専門家です、カテゴリマスターですポイントは2点あると思います1点目：借り換えのメリットがあるかどうか？A銀行の今の5年固定は何％ですか？１．８％とあまりにあがるようなら借り換えもよいでしょう2点目：キャッシュフローとのバランスどの程度のキャッシュフローがいま上がっているのか？赤字を出してまで残債の圧縮をするのは無意味です。もし5年固定元金均等でもCFが黒字で回る計算なら、検討してもよいでしょう。税理士が言うように今後の賃料収入の減少も視野に入れてください。どういった立地条件かまったくわからないので、度の程度の賃料減少があるか不明ですが、まあ、最悪のシナリオで２割減少程度でシミュレーションしてみてはどうでしょうかそれで5年固定元金均等でも返済が可能か、可能であれば残債の圧縮はぜひ考慮すべきですただ、アパートローンの金利というのは実は住宅ローンのような固定なものではありません。よって、金利の切り替えは夏になるでしょうが、その際はB銀行にも借り換えの打診をしてみてください。そこで金利の提示を受けた上で、A銀行に、B銀行はコレくらいの金利を提示してきている借り換えも検討しているが、A銀行では金利の条件はどうか？と投げてみるのです。借り換え防止からも、もしB銀行のほうが金利や安ければ同条件程度に引き下げてきてくる可能性は大です。アパートローンの場合は、住宅ローンと違い、いろいろと手数料がかかりますから、いまは準備だけをしておいて、具体的に動くのは金利切り替えの夏ごろがよいでしょう。時間がありますから、積和不動産に、賃料改定があれば度の程度引き下げになるかも事前に確認しておけば、より精度の高いシミュレーションができますね。個人的には期間短縮の元利金等よりも、元金均等のほうがよいような気がします。

Q.188

同じ部屋なのに不動産によって家賃が違う？後輩が住んでいるアパートの隣の部屋が空...

同じ部屋なのに不動産によって家賃が違う？後輩が住んでいるアパートの隣の部屋が空きました。が、ネットで見ると情報が2つあり（それぞれ別の会社が扱っている）家賃が3000円違います。職場でちょっとした話題になってます。もし、気付かずに高いほうの不動産で契約をしたら3000円高い家賃を払い続けなきゃいけないのでしょうか？

A.188

同じ部屋なのに不動産によって家賃が違う？後輩が住んでいるアパートの隣の部屋が空のベストアンサー

そんな事、良くあります。ネットは、情報量は豊富ですが、質の方となると、？な事は多いです。よくある理由は、募集する賃料を変更したにも関わらず、修正した会社と修正しなかった会社がある、という事でしょうか。そういう違いが生じる理由は色々ありますので、その辺は割愛するとして、普通は高いほうの不動産屋に問合せたとしても、その時点で、遅くとも申込みをする前の段階で、賃料が下がった事を知らされる筈です。仮に気づかず契約した場合（あまりないと思いますが）、後で賃料を下げられるかどうかは、大家さん次第でしょうね。ただ、稀に安い賃料の方が間違い、という事もあるので、場合によっては高い賃料で借りるしかない場合もあり得ます。その場合でも、賃料交渉できる可能性もありますが。

Q.189

平屋の賃貸物件って、どうやって探したらいいんでしょうか？今年いっぱいで引っ越す...

平屋の賃貸物件って、どうやって探したらいいんでしょうか？今年いっぱいで引っ越すことになりそうです。そこで前から気になっていた、平屋の一戸建てに住みたいと思って探しています。しかし、よくある賃貸会社等で探すとマンション・アパートとかしか出てきません。こういったものは地元の不動産屋さんを回ってみたほうがいいんでしょうか？実際に平屋に住んでいる方・住もうとしている方がどうやって探したか、家賃はどんなものなのか、実際にかかっている家賃以外の諸費用（維持費等）がいくらなのか、意見が聞きたいです。よろしくお願いします。

A.189

平屋の賃貸物件って、どうやって探したらいいんでしょうか？今年いっぱいで引っ越すのベストアンサー

結構全国ネットの不動産でも情報を持っていますけど、地域に根ざした単独の不動産屋さんは戸建の賃貸物件をたくさん持ってますよ。その中には当然平屋戸建の情報もあります、断言します！と言うのも、昨年私が質問者さんが引っ越し先としている地域内で自宅の建て替えを行いましたが、その際仮住まいをするために近所の不動産屋を数件回りました。荷物があるので戸建の平屋で駐車場付がいいと要望したら、あるわあるわどんどん物件情報が出てきます（笑）残念なことに短期の募集ではなかったため諦めましたが、実際の家を見に行って「ここいいねぇ」という物件がかなりありました。ミニミニなどでもあるだろうと思いますが、新聞に折り込み広告をよく入れてる不動産屋などを当たってみることをお勧めします。ご近所さんになるかもしてないですね、いい家を見つけてくださいね！

Q.190

約6年住んだアパート（1ＬＤＫ）の退去時にかかる費用についての質問です。先日大家...

約6年住んだアパート（1ＬＤＫ）の退去時にかかる費用についての質問です。先日大家さんから、総額14万強の請求がありました。敷金として6万円は収めてあるので追加分8万円ですが、・・・内訳は ①畳の交換3万円②クロス全面張替えのうち借主2万円負担③業者によるハウスクリーニング費用4万円④クローゼットの全扉交換費用4万円⑤ふすまと障子の修繕費8500円でした。⑤に関してはこちらに非があるので納得しています。また④は金具のみ破損したことを訴えたら、修理費として1万円に減額されました。そして、国土交通省の原状回復ガイドラインの内容を伝えた後、①の畳交換の費用も免除となりました。よって、再度請求された金額は大幅に減り、追加料金は2万ちょっとです。それでも私は納得ができず、皆様からのご助言を頂きたく思います。問題は②と③です。私は、日ごろ清掃はしていましたし、退室時にも清掃しました。またクロスに関しても、喫煙もしていなく、画鋲の穴もない状態です。不動産との立ち合い時も、部屋の汚れや傷に関しては一切指摘がなかったくらい綺麗に使用しておりました。その旨を不動産会社へ最初の請求書が送られてきた時に伝えたのですが、再度請求書が送られてきた際に、「前回より大幅に減額しているので、納得して欲しい」との言葉と、契約書内の「敷金等の清算に関する事項」部分のコピーと、その内容部分が目立つようにマーカーで塗られているものが同封されていました。ちなみにその契約書の内容は、「部屋の明け渡しの際は、原状に復して明け渡すものとする。但し原状回復に要する工事及び室内クリーニング等の費用は借主負担とする。」と記載されています。また契約書も手元にあるので、特約も確認したのですが、「特約事項については本契約に記載するとおりとする。」とのみ記載されています。この契約書からも、クロス張替え費用とハウスクリーニング費用は支払う必要がないように思うのですがいかがですか？私個人の考えですが、大家さんは（もしくは不動産も含めて）、原状回復の意味を「賃借主が借りた当時の状態に戻す」ととらえているように思えます。そして次のステップとして、内容証明にて一部の敷金返済を請求する手紙を送ろうと考えています。また、それでも納得してもらえなかった場合は、小額訴訟を起こすことも考えています。ただ、その際はこちらの言い分は通るのでしょうか？逆に不利になることも有り得ますか？ここまでの長文を読んで頂き、ありがとうございました。どうぞアドバイスを宜しくお願い致します。

A.190

約6年住んだアパート（1ＬＤＫ）の退去時にかかる費用についての質問です。先日大家のベストアンサー

まあ相手は大家さんの意向と契約内容を趣旨として訴えてきて当たり前でしょうね。後は判例によって判断して勝負していくしかないと思います。立会いをされた時に誰が来て何も指摘がなかった。それで契約が終わりお互いに何もなく終わったと思いますが。と言う趣旨の事を書けばいいかな？と思います。常に密かに立会い時の会話の録音と写真をとってほしいと回答してるのはこのためで・・・まあこれを証明するのは大家側で不同意にしてしまっても問題はないのですが・・・その代わりに本裁判に移行するかも・・・言い分はわたしたちにわかりませんが立会い時誰がいつされてその時の言った会話を書面にして残すぐらいでしょうね。

　　

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